1999年微軟推出了一部名為“Microsoft Smart Home”的廣告片，用6分鐘的時間描述了這樣一幅畫面：

當你推開家門的那一刻，燈光亮起、窗簾拉開、舒適的音樂隨之響起，動動嘴唇發出指令，電視就會自動播放喜歡的節目。如果準備晚餐時發現雞蛋即將用完，只需要可掃描包裝盒上的條形碼，雞蛋就會被放進電腦里的購物車……

可能微軟也沒有料到，這則廣告片在后來的20年里成了智慧人居的指路明燈，吸引了無數的參與者，打磨出了這樣或那樣的案例。直到AI、IoT、5G等新風口出現，仍有一批探索者在朝著熟悉的方向布局。

有些遺憾的是，幾十年的時間里出現了N多種實現路徑，但在很長一段時間里缺少可以“觸摸”的樣本。

01 套娃式進化

問題出在了哪？

只需要盤點近五年的市場動態，就不難找到解釋的通的答案，因為這么短的時間里就已經迭代了四個階段。

第一階段：單品智能。

2014年前后的智能硬件熱讓人深有感觸，盡管大多數創業者在風口過去后倒在了沙灘上，還是留下了許多有趣的智能單品。

僅以小米為例，先后推出了小蟻攝像頭、小米空氣凈化器、小米智能手環、云米凈水器等智能硬件，后來幾乎所有的家電廠商都開始智能化，空調、電視、冰箱、洗衣機等都貼上了智能化標簽。

這個階段的智能還處于單品智能的階段，典型特征就是，想要連接人與物先要在手機上下載一個App，但經歷了幾次蹩腳的體驗，也就逐漸失去了新鮮感。

為這個階段的單品列個名單的話：智能燈、智能門鎖、智能音箱、智能插座、智能冰箱、智能窗簾、智能洗衣機、智能空調、智能電飯煲、智能掃地機器人……幾乎每個品類都讓人又愛又恨。

第二階段：聯動智能。

到了這一階段，單品智能的痛點被太多人吐槽，不少企業開始整合旗下的智能單品，嘗試進行物與物之間的連接。

還是以小米為例，2015年初首次披露IoT戰略，到了2016年底的時候，小米已經投資了77家生態鏈企業，其中30家發布了產品，16家年收入過億，3家年收入過10億……只要一個App就能連接生態鏈上的所有智能單品。

除了小米這樣的生態鏈企業，也冒出了一些集成商，將多個公司的智能單品集成到一個系統下，比如歐瑞博、Control4等廠商。不同品牌的智能單品，終于有了聯動的可能，只是還沒有出現定制化的聯動場景。

第三階段：智能家居。

萬物互聯的概念開始落地，物與物之間的連接，不再依賴某個集成商或某家廠商，而是建立在統一的標準和協議上。

一個理想的場景：A公司的智能門鎖可以控制B品牌的智能燈，當門鎖被打開的一剎那，客廳里的燈光就亮了起來。如果這樣的場景聯動可以被推而廣之，距離微軟廣告片里描述的畫面也就不遠了。

現實當然沒有那么順利，所有的巨頭都想一統江湖，Bluetooth、Zigbee、Wi-Fi等智能家居控制方案無不成了巨頭的角斗場。

智能家居的落地也開始派系化，有巨頭信奉安卓法則，只做平臺和服務，不與合作伙伴在產品上進行競爭；也有巨頭篤定蘋果哲學，自己做產品占領市場，然后尋求獲得更多的連接。兩個派系的爭奪至今沒有答案，智能家居的落地也一直沒有明確的時間表。

第四階段：智慧地產。

前兩年被提及最多的還是IoT，近兩年全然被AIoT的說法取代，因為“互聯網下一幕”的人工智能，徹底“攪亂”了智能家居的業態。

比如WiFi路由器的使命還未達成，智能音箱的出現幾乎讓智能家居的前期積累歸零，谷歌、亞馬遜、蘋果，再到國內的百度、阿里、小米，無不在智能音箱上排兵布陣，除了語音交互，最大的誘惑就是智能家居的控制權。

置身其中的科技巨頭們逐漸明白了這樣一個道理：智能家居的戰爭愈發兇猛，想要掌握核心話語權，還需要從源頭入手，比如直接與地產商合作，通過產品預裝或解決方案上的合作，在智慧地產領域完成搶跑。

這種階段式的進化過程在很多產業可以找到案例，但智慧人居又有所不同。每個階段并非是替代的過程，而是并存的局面，就像一些科技巨頭已經開始布局智慧地產的大棋，電商平臺上熱賣的仍然是各種智能單品。

當然也有一些例外。

比如科技和地產雙重背景的實地打造了首個全場景智慧社區，在業界首次將家居與戶外社區智慧生活場景打通——由室內家居到戶外社區，通過統一智能家居、社區物流、配套商業服務、智能機器人等設備的高效協同調度與數據互聯，提供社區內全場景智慧生活解決方案；

再比如綠城試圖找到第三方平臺解決集成和兼容問題，為客戶提供一致的體驗；就連家電巨頭海爾也親自下場，進入地產業并著手建立了5G智慧家庭實驗室......只是大多數地產商選擇了“試一試”。

如同俄羅斯套娃一般，智慧地產的大格局下一層套著一層，代價就是一道道數據壁壘。

02 聯姻和矛盾

如果從數據壁壘的角度出發，似乎更能理解科技巨頭們涉足智慧地產的初衷。

一組不怎么樂觀的數據：目前歐美國家智能家居的滲透率已經超過35%，日本和韓國的滲透率超過25%，而在中國這個數字還未達到5%。

對于這樣的結果，國內智能家居產業鏈上的所有玩家都應該蒙羞，而消費者冷淡的態度，恰恰折射了智能家居的行業亂象：

一是決策成本過高。套娃式進化的代價就是在智慧人居的大生態之外，形成了無數個小生態，當消費者想要購買一款硬件產品時，需要考慮與家中其他設備的兼容性，以及后期產生的替換成本，即便一些公司開始打造智能家居樣板間，對降低消費者決策成本的影響幾乎可以忽略不計。

二是心理落差太大。或是為了市場教育，或是為了討好資本，不少創業者喜歡需求AI噱頭包裝貼金，繼而在技術沒那么成熟的條件下強行落地。這也成了消費者不買賬的另一層原因，在一次試錯之后發現營銷和實際體驗存在太大的落差，致使消費者心里已經先入為主認為智能家居就是個幌子。

由此來看，智慧地產可能是唯一“治本”的選擇。

就智能家居的維度來看，科技巨頭們可以落地一整套的解決方案，有利于改觀用戶對智能家居概念的認知，同時智能家居的“鏈式效應”也直接影響著用戶的后續決策，勢必會選擇與現有系統兼容的產品，有利于生態鏈的構建，并且在商業變現上有著更大的彈性空間。

而從整個智慧地產來看，打通了智能家居的環節后，有機會向智慧物業、智慧社區、智能安防、智慧建筑等領域滲透，甚至和智能交通、智慧城市的大布局形成協同，無異于找到了一個前所未有的金礦。

事實也是如此，百度、阿里、騰訊、華為、京東、小米等科技巨頭齊齊相中這片肥美豐厚的應用標地，涂鴉智能、商湯科技等AI獨角獸也順勢進入。

只是結果并沒有預想中那般美好，大多數合作仍停留在備忘錄或者計劃的層面，即便有了落地的案例，也多半是智能窗簾系統、智能安防系統、智能空調系統、智能新風系統等用戶感知沒那么明顯的場景。

原因也不難理解，科技巨頭們謀求的是智慧地產的入口。比如阿里云提出了“ONE ID,ONE DATA,ONE SERVICE”的理念，通過統一賬號、統一數據及統一服務，幫助房企向服務運營商的轉型。阿里云看似在其中扮演了中間人的角色，一邊是大大小小的供應商，一邊是房地產企業，也變相“掠奪”了智慧地產的數據主權。

而站在地產商的立場上，選擇試水智慧地產，本質上還是在房地產步入新一輪下行周期時的轉型需要，恒大進軍汽車產業，碧桂園深耕機器人市場，莫不是如此。那么當智慧地產的風口到來時，頭部的地產企業顯然不愿為他人做嫁衣，腰部的地產商也在權衡與單一巨頭捆綁的不確定性風險。

簡而言之，當AIoT為代表的新興技術如火如荼，順勢求昌的科技巨頭和房地產企業不缺少合作的共識，在利益分配上也存在短時間內無法調和的矛盾：房地產眼中的智慧地產，主體是地產，智能化是手段；可對一些科技巨頭而言，智能是不可違背的趨勢，地產不過是智能化的載體罷了。

聯姻雙方的不同訴求直接拉長了智慧地產的落地周期，數據壁壘近乎無解，又增加了利益分配的隱形壁壘。

03 等待引路人

如此再來梳理智慧地產的進化史，微軟在20年前的廣告片就像是一個“陷阱”。

打個比方：

一群人站在了道路的起點，有互聯網廠商、硬件廠商、運營商、工程服務商、地產商等等，微軟就像是里面最聰明的一個人，自告奮勇地告訴大家終點就在某個方向。

然后所有人都朝著那個方向涌過去，才發現想要走到終點需要翻越兩座大山，渡過三四條河流，可手中沒有攀登工具，也沒有過河的船，只能選擇繞過去，結果離終點越來越遠。甚至沒有人想過是不是可以回到原點，乘著飛機直接去終點呢？

回到智慧人居的情景中，1999年的時候連PC都還沒有普及，距離智能手機的出現還有近10年的時間，微軟的廣告片未免受制于時代的局限性。一個既定的事實，打造智能家居的過程中人為制造的重重壁壘，反倒成了智慧地產成熟落地的包袱。

有地產背景的玩家似乎更能明白其中的癥結，實地在重慶的全場景智慧社區就是例子。

為了打通智慧社區中的數據壁壘，實地通過健康服務機器人、智慧物流機器人等諸多單品，智慧廚房、智慧浴室等場景化解決方案，以至于研發一整套的SLS智慧人居系統，以解決非結構化數據的痛點。甚至為了連接家庭和社區商業，自主打造了海綿創客學堂、實地書坊影院、逗號精品生活超市、家有健康門診等多種新業態。

算一筆經濟賬的話，實地的選擇儼然不是一個“聰明”的方案：倘若采用阿里云那樣的解決方案，不僅在軟硬件上無須投入太多的資源，或許還能在流量和商業生態上得到阿里的垂愛；可從更長遠的打算上，智能和地產本就是鮮花與土壤的關系，一旦地產商缺少持續深耕的決心，智能化也就成了空中樓閣。

可以借鑒的是麥肯錫在《智慧城市：數字技術打造宜居家園》中的觀點，在旁觀者的立場上給出了誠懇的建議：

智慧城市建設應避免單兵作戰，協同合作、多方共贏才是王道。各企業應充分發揮所長：平臺型企業積極打造智慧城市大腦；應用服務商深耕交通、農業、醫療等垂直領域；硬件提供商以硬核技術入局。而對于層出不窮的新興技術，應先做加法，再做減法，以便確保這些技術能夠真正解決市民痛點，提升價值。

現實卻偏偏走向了另一個極端。以百度、騰訊、阿里三大互聯網巨頭為例，既在與國內大大小小的地方政府進行城市大腦上的合作，又在交通、農業、工業等垂直領域親自下場，同時還伴隨著一起接著一起的投資并購。并非是BAT不理解麥肯錫的“善意”，而是自身真金白銀般推行了近五年的時間，智慧城市的建設仍不溫不火，如果采用麥肯錫的方案，智慧城市恐怕在二十年內都沒有落地見效的可能。

同樣的道理，雖然智慧地產的業態遠不及智慧城市那般龐大，寄希望于第三方推動智慧地產的進化，恐怕并不是一個好主意。

就好像有人搗騰出了一塊智能面板，就喊出了“重新定義智能家居，智慧地產的革命性動作”的口號；有人拼湊了一份AI解決方案，就可以在資本市場中變相圈錢。在智慧地產的大蛋糕下，幾乎所有人都想從中分一杯羹，奔著商業前景筑起了一道又一道數據和用戶認知的壁壘。

而市場需要的，恰恰是實地這樣敢于“單兵作戰”的引路人，回到智慧地產的原點，打造一個可以觸摸的樣本，還原智慧地產應該有的形態，化解用戶認知上的種種謎團，反向疏通市場上存在的壁壘，繼而找到一條正確的路徑。

萊特兄弟將飛機送上天之前，沒人相信重于空氣的飛行可以實現，而后才是飛機產業的黃金時代。

智慧地產大抵也是如此。