中共中央和國務院昨日(6月1日)發布的《海南自由貿易港建設總體方案》(下稱《方案》)明確提出，支持海南發展房地產投資信托基金(REITs)。

REITs(Real Estate Investment Trust)是房地產資產證券化的重要方式之一，指把運營成熟的項目轉化為資本市場上的證券資產，引入投資人、資產管理人、托管人，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

國家明確支持明確支持海南發展REITs，順應了規劃發展的各項需求。

4月30日，證監會和國家發改委聯合發布了《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》(下稱《通知》)，標志著境內基礎設施領域公募REITs“破冰”。

《通知》提出，優先支持京津冀、長江經濟帶、雄安新區、粵港澳大灣區、海南、長江三角洲等重點區域開展試點。國家級新區、有條件的國家級經濟技術開發區也在支持范圍內。

《通知》并未明確提及與房地產行業相關。根據《通知》，為有效盤活存量資產，促進基礎設施高質量發展，在重點領域以個案方式先行開展基礎設施REITs試點，優先支持倉儲物流、收費公路、水電氣熱等基礎設施工程。

REITs最初起源于美國房地產領域，后期才擴展至其他領域。國際上REITs的底層資產多為商業地產類項目，市場普遍認為未來房地產類項目納入公募REITs值得期待。

海通證券發布于5月15日的研報指出，基礎設施REITs試點成功后，政策向房地產行業推廣的可能性較大。

中信資本 房地產部執行董事、國際金融地產聯盟資產證券化與REITs專委會副主席張平告訴財新記者，海南支持發展REITs，并非是為鼓勵住宅開發類地產業務，而是鼓勵發展持有型住房租賃業務，與“房住不炒”“租購并舉”的調控主基調一致。

她認為，由于嚴格執行“限購”“限售”政策，海南房地產市場的資金流動性較弱，亟需開發公募REITs來盤活部分存量資產，引導房地產向持有型方向發展，促進不動產以實現穩定現金流為目的良性循環。

她還稱，《方案》符合市場預期，因人才引進需要，海南曾于2019年發行全國首單省級人才租賃住房類REITs，具備發展REITs的環境土壤。

2018年5月，海南省審議通過了《百萬人才進海南行動計劃(2018—2025年)》(下稱《行動計劃》)。《行動計劃》提出，到2020年，吸引20萬各類人才進入海南;到2025年，實現“百萬人才進海南”目標。

《行動計劃》提出了“以房引才”政策，即通過提供人才安居房、租賃補貼等方式，減輕人才到海南的工作居住成本壓力。

戴德梁行高級董事、北區估價及顧問服務部主管胡峰認為，作為自由貿易港，海南本身有較強的金融創新需求，試點發展REITs正是表現之一。

發展REITs，海南早有準備。2019年12月，海南省地方金融監管局局長陳陽表示，海南已出臺了推動REITs發展的相關措施，且已起草公募REITs試點申請，準備向央行和證監會分別申請試點資格，積極爭取成為全國首批公募REITs試點省份。

《方案》發布后，海南將落地何種REITs產品還未可知。胡峰認為，《方案》僅提出支持住房租賃金融業務創新和規范發展、支持發展REITs，并未明確提出支持“租賃住房公募REITs”，這意味著現階段政策支持對象是以《通知》提出的基礎設施REITs為主。

他建議稱，若適時推出“租賃住房公募REITs”， 將對《行動計劃》起到強力的金融支持作用，也有助于海南人才租賃住房形成投資良性循環。